ここでは不動産屋に売却の相談を持ち込む前の段階として、
もっとも基礎的な部分を考えてみましょう。
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基本は3ヶ月ごとの契約になる
売却の契約は最低３ヶ月間です。
この期間が過ぎた後は、契約を更新したり、他の業者に変更することも可能です。
不動産売却の契約は 専任 or 一般
不動産売却の契約には、「専任」と「一般」の二つのタイプがあります。
不動産屋を選ぶ前に、どちらの契約を選ぶかを決めましょう。
契約の違いがわからない方は、事前にしっかりと確認してくださいね。
不動産売却を依頼する際は、媒介契約（媒介＝仲立ち）を結ぶことになります。この契約には「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「一般媒介契約」の３タイプがあります。
- 専任媒介契約
この契約では一つの業者と契約し、すべての取引をその業者を通して行う必要があります。ただし例外的に自分で買い手を見つけた場合は、業者を通さずに売却できる。 - 専属専任媒介契約
一つの業者とのみ契約し、すべての取引をその業者を通して行う必要があります。オーナー自身での販売は不可です。 - 一般媒介契約
複数の業者に売却を任せることができます。買い手が見つかるのは早い者勝ちで、オーナーには拒否権があります。
これらの契約は３ヶ月ごとに見直しや変更が可能で、買い手が見つからない場合には他の業者に変更することもできます。
専任媒介契約
不動産の売却では、「専任媒介契約」が初めの選択として一般的です。
これは、一つの不動産業者に全てを任せる契約形式で、物件が売れなければ手数料は発生しません。
売却活動には広告の作成や詳細な設定が必要で、これらの作業は多くの時間と労力を要します。
専任媒介契約では、売却のための広告作成や現地測量など、必要な作業を業者が一から行います。
また、法律で専任業者は不動産専用のインターネットサイト「レインズ」への登録を義務付けられており、売り主への状況報告も法的に定められています。
市場の公平性を担保するために、これらの作業は日数の制限や持ち主への報告回数などにも法律の決まりがあります。
一方で、「一般媒介契約」ではこれらの義務はありません。
一般媒介契約では複数の業者が関与するため、他の業者が契約を成立させた場合、手数料は発生しません。しかし、この契約形式の業者の中には、手書きのポスティングチラシなどを活用して上手く売却を進めるところもあります。
どの契約形式を選ぶかは、売却の状況や目的によって異なりますが、専任媒介契約は手厚いサポートを受けたい場合に適しています。
手書きのチラシだけで契約までもって行くセールスマンもいますが
通常は、売買条件の設定を決め、物件や土地を確認し、間取り図を作ったり、きれいに写真を撮ったり、作らないといけないことはたくさんあります。
購入した時の広告や図面などがあるとかなり助かります！
専属専任媒介契約
こちらは「専任媒介契約」の拡張型の契約で、「専任媒介」で唯一例外になる “自分で見つけた買い手に自分で売却する” ことができない内容が入っています。
不動産会社としてはかかった経費の回収を自社で確実にコントロールできるので安心して取り組めます。
不動産業者にとってメリットになる契約なのですが、業者への細かい義務（報告の回数など）が増えたり、
オーナー側で買い手が現れても、契約の手間を考えると結局は仲介に入ることが多いなどがあり、
実際はあまりこだわらずに「専任媒介」で契約するのが一般的です。
一般媒介契約
「一般媒介契約」について、一つの例を挙げて説明しましょう。
最初に専任媒介契約で物件を売り出しましたが、なかなか売れませんでした。
その後、売り主は他の不動産業者を訪ね、「以前は専任で売りに出していたけれど、決まらなかったので、今度は一般にしますので、ひとつよろしくお願いします」と依頼します。
この場合、すでに情報は公開されているため、売り主自らが積極的に動く必要があります。
一般媒介契約では、売り手と買い手の両方から手数料を受け取る「両手」の契約になります。
また、購入希望者を直接さがす業者にとっても、売り主と直接交渉できるため、今まで以上に営業活動もしやすくなります。
また、物件情報が既に公開されているため、広告の作成や測量などの準備は、ゼロから始めるよりもずっと簡単です。
人気のエリアで確実にすぐに売れる物件の場合は、初めから一般媒介契約を選ぶこともあります。この場合、複数の業者が競って登録や宣伝を進めるため、スピーディーに進むことが期待できます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
「専任？」「一般？」なにそれ？ってのはお話にならないというのがお分かりいただけたでしょうか。
多くの場合、慎重な査定と戦略のもとで「専任媒介契約」から始めることが最善の選択と言えるでしょう。
こんにちは！
私は元東京都内の不動産業者です、このサイトでは不動産まわりのあまり知られていないけれど、みなさんにぜひ知っておいてほしい、役立つ情報をお伝えしています。
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